我是羊叔，拥有多年广州房产研究和投资经验，长期持续关注广州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

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以下广州购房答疑内容，来自 微信公众号“羊叔说房” 的粉丝精选提问：

提问：羊叔，你好，广州买房，预算500万-600万左右，平时上下班通勤地铁，18号线开通了，自住兼顾投资，请问买哪里比较好呢？有没有合适的盘推荐呢？

羊叔： 你好，虽然广州地铁18号线会经过很多地区，包括广州东、冼村、琶洲西、沙溪、南村万博、番禺广场、横沥、万顷沙，都是广州当红板块。但是有些地区还是不能碰，横沥站的几个小区距离18号线横沥站非常近，能买到下手。番禺的洛溪东区之后会有很大的增值空间，天河的冼村和广州东本身的优势就很强，18号线对这两个站来说影响不大，房价也不会上涨过快。 想要享受18号线红利的购房者买房选筹，详见知识星球内部。

提问：羊叔，你好，我买房区域锁定在南沙，但是不知道在南沙该怎么选房呢？能否把南沙内的板块详细讲解一下？

羊叔： 你好，南沙分三个板块：第一是明珠湾板块，南沙的核心板块，板块内引进大量金融产业，商业等也是不断发展。板块内又有蕉门河口、慧谷西区、灵山岛尖和横沥岛尖这几个区域，其中灵山岛尖的发展比较值得期待，蕉门河口片区最为成熟。第二是南沙湾板块，此板块距离深圳和广州的市中心都比较近，同时板块内也有较为基础的科创产业，商业和教育也都有配套。板块主要吸引的是改善类人群。第三是万顷沙板块，板块拥有18，22号线，规划成为珠三角重要的交通枢纽。产业方面板块发展科技以及旅游服务产业，不过发展较为初步。

提问：羊叔，你好，预算400万，请问在番禺买房未来升值如何？

羊叔： 你好，从升值这个角度来说，番禺90%的板块都是不能买的，在番禺买对房，难度其实还挺大。先从大的层面弄清楚两点，广州的发展方向是东进南拓，东进明显指的是黄埔，然而南拓给人的感觉是有点跳过番禺直奔南沙的，因为所有的高逼格的规划和概念全部给了南沙，番禺目前拿的出手的只有万博。番禺在住宅市场整个的气质，给人的感觉是偏刚需的，一直有广州睡城的帽子，那么在番禺买房选筹，就得把握两条原则，一个是最好有地铁，另一个是有规划且规划不能弱。也就是在番禺买房以南大干线以及地铁七号线串联起来的番禺科技创新走廊为主线，外加一个番禺广场板块，那具体板块包含广州大学城，广州南站，万博长龙，广州国际创新城以及莲花湾片区，广州大学城在里面是起到头脑的这个作用的，就是智力中枢，广洲国际创新城也是受它的带动影响会比较大，然后末端的莲花湾片区主打的是汽车产业，海景资源，低价以及自驾通勤组成和万博的一个便利性，因为南大干线和新化快速，所以虽然该板块没地铁，但也受到了不少在琶州万博等地工作刚需群体的这样的一个关注，总之买房沿着这条线，结合自己的预算去选大方向，大体都不会错的。

提问：羊叔，你好，现在听说银行对广州老破小贷款比较难？那以后老破小还能购买吗？工作需要在市中心买房，但是太新的房又够不到。

羊叔： 你好，众所周知，大部分东西都会随着时间的推移而贬值。所以银行为了追求利益和规避风险，对购买老破小实施贷款限制也是可以理解的。然而，老破小虽然投资价值减少了，但仍然具有居住价值，虽然有些地方居住体验不是很好，但是像湾和越秀还有学位价值。每个人的购房需求都是不一样的，所以在满足自己的通勤需要以及学位需求的情况下，也是可以购买老破小的。

提问：羊叔，你好，请问海珠未来还有潜力吗？

羊叔： 你好，海珠楼市 最大的增量就是琶洲，这也是海珠二手城交会好于同为老城区的荔湾、越秀重要的因素之一，可以说，琶洲以一己之地盘活了整个海珠区的楼市。然而现在琶洲的价值呢，还没完全兑现， 海珠分化严重，琶洲部分小区价格也贵， 但整体相比相对岸的天河还是便宜很多的。 海珠的中心区位属性 又存在着巨大的这样的一个势能，因此很明显，未来还是有想象空间的。

提问：羊叔，你好，今年的黄埔的感觉比较还是比较热门，可是萝岗区的房子我觉得有点虚高啊！觉得这里有发展前景吗？值得购买么？

羊叔： 你好，萝岗房价趋势会有一定放缓。目前的萝岗房价已经接近市区，与海珠区市二宫板块价格几乎平齐，但从性价比来看，萝岗与市区的房子还有一定距离。以富基广场为例，首先是学位，市二宫板块的富基广场对口的学区是名校，教育资源优质，而且上下学极方便；萝岗区府教育质量一般，且与学校距离较远。其次是地段与周边配套，富基广场位于市二宫板块，地理位置优越，交通便利，商业配套成熟，与配套一般的萝岗相比，居住舒适度要好一些。萝岗的购房群体主要为投资客与预算有限的刚需，但目前面对房价直逼市区的萝岗，部分购房群体可能会选择同等价位下性价比更高的区域，如果没必要不建议去萝岗凑热闹。

篇幅有限，只能涉及到这些城市。

查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类：

第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围

第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块

第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。

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